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住建部释放信号 继续巩固房地产市场企稳回升态势

来源:华商网-华商报      发布人:学林网      发稿日期:2023-07-30

名词解释


“认房不认贷”,即不管是否曾经有过贷款,只要目前名下没有房产,均可以按首套按揭贷款享受首付比例和利率优惠。


住建部部长倪虹在近日召开的企业座谈会上表示,要继续巩固房地产市场企稳回升态势,大力支持刚性和改善性住房需求,进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施;继续做好保交楼工作,加快项目建设交付,切实保障人民群众的合法权益。


这是继7月24日中央政治局会议提出“适时调整优化房地产政策”之后,再次迎来了住建部释放的最新信号。业内专家纷纷表示,预计下半年房地产政策持续宽松的趋势不变,尤其一二线热点城市在认房认贷、首付比例、税费减免等方向的政策会加快出台。


最新表态将会给市场带来哪些影响?


建筑业和房地产业关联众多上下游产业,对稳定经济大盘至关重要,建筑业和房地产业能否稳定对居民就业、收入也会产生较大影响。中指研究院市场研究总监陈文静表示,住建部倪虹部长再一次强调“稳住建筑业和房地产业两根支柱,对推动经济回升向好具有重要作用”,强调房地产行业的支柱地位不变,意味着下半年推动经济回升向好,稳地产政策仍有发力空间。


58安居客房产研究院院长张波认为,住建部的最新表态,重点在首套房的首付比例和利率层面,以及此前市场呼声较高对于“认房又认贷”的调整。


“结合此前政治局会议的表态来看,国内房地产市场供求关系发生了重大变化,决定了政策调整的必要性,与房地产相关的金融风险依然存在,需要进一步提升市场信心和预期。”张波补充道。


广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉称,目前,热点城市刚需集中,换房人群庞大,降利率、降首付、降税收,能够改善预期并释放需求。具体落地的过程,应该是因城施策。


明确各地政策优化方向未来将如何推进?


结合住建部的最新表态,预计部分城市政策将加快落地。张波表示,目前从三四线城市来看,无论首套还是二套的首付比例大都已明显下调,这一政策信号对于此类城市的影响力度多体现在心态层面,而非实际操作层面。


张波提到,一二线热点城市的首套房认定标准则更为重要,即“认房不认贷”的落地执行,一旦落地推行则不少原来按二套执行的首付和利率标准,都有可能按首套执行,这对于楼市的影响则更为明显。所以对此类热点城市,核心问题并不是再次降低首套或二套房的首付比,而是能让真正被“误伤”的改善需求得到相匹配的政策支持。


座谈会上还提到了降低首套住房首付比例和贷款利率。陈文静介绍,目前多个一二线城市首套房首付比例在30%甚至更高,部分城市首套房贷利率仍高于5年期以上LPR。短期来看,一二线城市或进一步降低首套房首付比例和房贷利率,首套房首付比例仍执行30%的二线城市或逐步降低至20%下限,同时,一线城市如北京、上海首套房贷利率加点数也存在下调可能(北京首套商贷利率为5年期以上LPR+55个基点,上海为5年期以上LPR+35个基点)。


在改善性住房换购税费减免方面来看。2022年9月,财政部、税务总局发布《关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》,指出2022年10月1日至2023年12月31日,对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人,对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。陈文静表示,此次倪虹部长强调进一步落实好改善性住房换购税费减免,预计后续针对换房需求的政策支持将进一步加大。


“认房不用认贷”政策再次成为“焦点”


此次最值得关注的就是“认房不用认贷”政策。“认房又认贷”一般指有过购房贷款记录,再购房时即使名下无房或贷款已还清,也会被认定为二套,而二套房的首付比例、房贷利率以及相关税费均明显高于首套房,阻碍了改善住房需求进入市场。


“认房又认贷”政策明显提升了换房群体的首付门槛,据贝壳研究院测算,以北京为例,一套650万的改善标的(非普),在“认房不认贷”的情形下,首付比例为40%,而在“认房又认贷”的情形下,首付比例为80%,首付额度多出260万。目前,从已取消认房认贷城市的实际效果看,2022年3月1日郑州新政公布后,3月当月郑州二手房成交环比增长106%,其中改善性住房成交增长的贡献最大。


中指研究院指出,当前限购较严格且执行认房又认贷政策的城市主要包括北上广深、成都、西安等十余个核心城市,倪虹部长明确提出个人住房贷款“认房不认贷”,预计短期二线城市或率先调整优化,一线城市亦存在空间。


目前,各地根据自身房地产市场实际运行的不同,购房信贷政策的严格程度不同,各地对首、二套房认定标准的不同,可以分为“认房又认贷”、“认房不认贷”、“认贷不认房”,严格程度依次递减。


陈文静还提到,当前房地产行业已经进入新的发展阶段,预计过去市场过热阶段出台的政策也将陆续优化,如优化限价政策,让价格回归市场;优化法拍房、非住宅、离婚购房等限购政策,因区施策、一区一策帮助一二线城市郊区去库存;继续优化限售政策,进一步畅通一二手链条;降低二套房贷利率;优化北京、上海等城市的普宅认定标准等。特别是针对多孩家庭、人才、老年人群优化住房政策或将是重要方式。


整体来看,7月24日中央政治局会议后,住建部率先释放积极信号,主管部门的发声不仅有助于提振市场信心,同时也为各地加快落实优化政策打响了发令枪,预计各地优化政策的节奏将进一步加快,特别是二线城市政策优化或已在路上。 综合第一财经、南方日报等


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